🏘️ Como a Reforma Tributária Afeta a Locação e Venda de Imóveis por Pessoas Físicas

A reforma tributária trouxe mudanças importantes para quem possui imóveis para alugar ou vender. Com novas regras fiscais sobre consumo e patrimônio, o impacto direto recai também sobre pessoas físicas, o que exige atenção, planejamento e possíveis ajustes na forma como esses rendimentos são geridos.

🔍 O Que Mudou?

Antes da reforma, pessoas físicas pagavam:

• Na locação: Imposto de Renda, com alíquotas que variam conforme a renda (até 27,5%).

• Na venda: Imposto sobre ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5%.

Agora, com as novas regras, pode haver incidência também dos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o que aumenta o custo final da operação.

📊 Locação: Novos Limites e Obrigações

A pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e CBS nos seguintes casos:

• Se alugar mais de 3 imóveis e a receita anual ultrapassar R$ 240 mil;

• Ou se a receita com aluguéis for superior a R$ 288 mil por ano, independentemente da quantidade de imóveis.

Além disso, a locação por temporada passa a ser equiparada a serviços de hospedagem, também sujeita à incidência dos novos tributos.

🏠 Venda de Imóveis: Atenção Redobrada

Na venda, além do imposto sobre ganho de capital, também será preciso recolher o IBS e a CBS se:

• Forem vendidos mais de 3 imóveis no mesmo ano; ou

• Houver a venda de imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos 5 anos.

  
  

💡 Impactos no Mercado

Essas novas regras afetam diretamente a atratividade de imóveis alugados por pessoas físicas:

• Se o locador não ultrapassa os limites, não recolhe IBS e CBS, e o locatário (empresa, por exemplo) não pode aproveitar crédito.

• Se o locador é contribuinte (ultrapassando os limites), há incidência dos tributos e o locatário pode se creditar. Isso pode levar o mercado a preferir imóveis de pessoas jurídicas, com mais previsibilidade fiscal e possibilidade de tomada de créditos.

⚖️ E Agora? Planejamento é Fundamental

Quem recebe rendimentos com imóveis deve:

• Reavaliar seu enquadramento fiscal;

• Considerar abrir empresa para administrar os imóveis;

• Simular os impactos das novas regras;

• Rever contratos e estratégias de investimento.

📅 Cronograma de Implantação:

A reforma tributária (EC 132/2023) estabelece que o novo sistema de tributos sobre o consumo (IBS e CBS) entra em fase de transição a partir de 2026, com a cobrança iniciando parcialmente. A aplicação plena e obrigatória será apenas em 2033. Veja o cronograma:

• 2026:Começa a cobrança paralela e facultativa da CBS (federal) e do IBS (estadual/municipal).A alíquota será reduzida, como forma de teste e adaptação.

  
  

• 2027 a 2032:Cresce gradualmente a participação do novo modelo, enquanto o modelo antigo (PIS, Cofins, ICMS e ISS) vai sendo reduzido.

  
  

• 2033 em diante:Extinção total dos tributos antigos. O novo sistema (IBS, CBS e IS) passa a valer de forma plena e exclusiva.

  
  

🎯 E quanto à pessoa física?

No caso de locação e venda de imóveis por pessoas físicas, a tributação via IBS e CBS só ocorrerá se os critérios previstos em lei forem atendidos (renda e quantidade de imóveis), a partir de 2026, com valores efetivos e regras detalhadas definidos por lei complementar (como a LC 214/2025, já aprovada).

🧭 Conclusão: Adapte-se e Proteja Seu Patrimônio

A reforma tributária mudará as regras do jogo para quem aluga ou vende imóveis como pessoa física. Com o aumento da carga tributária a partir de 2026, o planejamento se tornou indispensável.

Informação, estratégia e organização são os pilares para atravessar esse novo cenário com segurança e sustentabilidade. É importante destacar que nem todos os casos são favoráveis à abertura de uma holding ou à migração para pessoa jurídica. Cada situação deve ser analisada individualmente. A equipe da Leão Contábil está preparada para orientar, avaliar cenários e apoiar decisões estratégicas, caso o cliente deseje contratar nossos serviços.